Как не получить отказ в суде при легализации самостроя – ЮБ “Тауэр”

Верховный Суд РФ вынес определение, которое кардинальным образом меняет взгляд на проблему легализации самостроя. В недавнем прошлом появилось разъяснение для нормы, в соответствии с которой самострой может быть легализован в судебном порядке.

Выделим следующие принципы легализации:

  • объект построен по всем нормам, с учетом строительных регламентов;
  • при строительстве не нарушены права третьих лиц;
  • отсутствуют действующие ограничения прав на земельный участок.

Однако, при обращении за легализацией самовольно построенного здания в судебном порядке, встречались и неразрешимые вопросы, что послужило причиной больших проблем для участников данных правоотношений.

Верховный суд разъяснил в каких случаях учитываются положения п. 3 статьи 222 ГК РФ, а именно:

Лицом, которое возвело здание предпринимались все необходимые мероприятия для получения необходимых разрешений. Однако, по независящим от него причинам разрешения не предоставлялись.

Иными словами, лицо обязано действовать добросовестно. Это значит, что обращению в суд предшествуют неоднократные попытки получить соответствующие документы.

Итак, ВС РФ рассмотрено дело о легализации коммерческой недвижимости. Суды разного уровня отнеслись к доводам Истца категорично и отказали в их удовлетворении. Рассматривая отмененные судебные акты, мы можем установить, что на момент окончания возведения здания, у Истца отсутствовала разрешительная документация – разрешение на строительство и ввод объекта в эксплуатации. По мнению суда данный факт указывает на недобросовестность при строительстве, поскольку в постановлении Пленума ВС РФ No 10/22 указано, что суд не может заменить уполномоченный орган.

Отменяя ранее вынесенные судебные акты, ВС указывает на недопустимость формального подхода. Важно пристально изучать требования Истца и его действия, направленные на урегулирование спора в досудебном порядке. Это связано в первую очередь с необходимостью установить добросовестность лица в собственности, аренде или пожизненном наследуемом владении которого находится земельный участок.

Отсутствие требуемого разрешения на строительство должно быть изучено в контексте иных доказательств, представленных сторонами.

Пленум ВС РФ No 10/22 закрепляет положение о следующем:

  • Не предоставление разрешения не может само собой быть решающим аргументом при неудовлетворении иска о легализации.
  • Данные требования подлежат удовлетворению, если судом будет достоверно установлено, что Истец предпринимал все необходимые действия для получения разрешительной документации.
  • Суд должен понимать, что все остальные требования были соблюдены, а если были получены отказы, то при каких обстоятельствах это произошло.

Для полноты картины необходимо привести те обстоятельства дела, которые рассмотрены в обзоре Пленума ВС РФ.

Предпринимателем возведено здание магазина, но при этом до начала строительства он не успел получить разрешение, пояснив, что строительство начал с целью избежать возможной застройки земельного участка сособственниками. При этом предприниматель указал на предпринятые меры для получения разрешения на строительство.

Так, к моменту ввода объекта в эксплуатацию, им была подготовлена вся необходимая проектная документация. Однако, представители местной администрации были непреклонны, указывая на факт начала строительства до получения самого разрешения. Суд дал оценку данному доводу, указав на формальность такого подхода.

Кроме того, судом установлено, что строение, являющееся предметом спора, возведено на смежных земельных участках, один из которых принадлежит Истцу на праве собственности, а 1/3 второго на праве долевой собственности, что не нарушает права третьих лиц. Данные факты указывают на соблюдения всех требований, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

Рассматривая вышеуказанный пример, можно сделать вывод об отсутствии надлежащей оценки соблюдения необходимых условий для строительства, в связи с чем решения нижестоящих судов были отменены.

Можно выделить следующие аргументы в пользу истца:

  • Наличие у истца прав на земельные участки;
  • Безопасность возведенной постройки для людей;
  • Отсутствие возражений третьих лиц относительно сохранения существующей постройки.

Вопрос легализации дачных домов и иных капитальных построек, как правило, остро возникает только после получения из местной администрации предписания о сносе самовольной постройки. Дабы обезопасить себя от неблагоприятных последствий, следует заниматься этим вопросом уже сейчас!

Интересует возможность легализации постройки на вашем земельном участке? Напишите нам, и мы предложим пошаговый план действий до достижения результата!

Денис Кашатников – юрист ЮБ “Тауэр”
Как добраться на метро?
Красносельская

  • По ул. Нижняя Красносельская в сторону ул. Ольховская
  • Налево вдоль Поликлиники № 5, до конца здания
  • Налево до дома 45 строение 1
  • Подъезд с табличкой Юридическое Бюро Тауэр

Бауманская

  • От остановки метро Бауманская на трамвае № 37, 45, Б до остановки Поликлиника
  • Направо до конца здания
  • Налево до дома 45 строение 1
  • Подъезд с табличкой Юридическое Бюро Тауэр